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房地产市场凉意袭来 杭州楼市渐归理性
发布时间:2019-11-26        

  新房价格在2019年内首次出现下跌;二手房存量破10万大关的同时,市场价格也有不同程度的调整;土地市场则频频“一轮终结”,尤其是进入下半年以来,低溢价、底价成交的消息不绝于耳。

  最近的杭州楼市,仿佛随着降温也开始出现了阵阵凉意:新房价格在2019年内首次出现下跌;二手房存量破10万大关的同时,市场价格也有不同程度的调整;土地市场则频频“一轮终结”,尤其是进入下半年以来,低溢价、底价成交的消息不绝于耳。

  根据国家统计局前两天公布的数据显示,2019年杭州10月新房价格环比下跌0.2%,这也是2019年年内新房首次出现下跌。

  与此同时,成交也出现了回落。2019年1-10月,杭州市商品房销售面积累计1079.25万方,销售金额达到2963.70亿元,与去年同比分别下降了14.48和8.89个百分点,呈现出明显收窄趋势。

  数据下滑的趋势,在市场热度上已经出现明显表现。10月份杭州共有61个项目开盘,其中直接流摇的楼盘高达31个,已经超过半数。此外,即使是摇号楼盘,去化速度和热度也不如从前。

  比如近日开盘的现房项目东澜府,一次性推出1368套房源,均价21000元/平方米,登记数达6081组。虽一次性售罄,但实则足足耗时2天、叫号至6020号才选完最后一套房源。

  这样的现象并不是个例。10月,杨柳郡四期最后590套房源开盘,因与周边在售新房有近5000元/平方米价差,吸引了10409户家庭登记。但实际的选房时间长达10小时,最终叫号至9201号才全部售罄。这样的结果,在不少从业人员的意料之外。

  再看二手房方面。从统计数据来看,10月份杭州二手房价格环比下跌0.1%,虽无更大跌幅,但已经是连续第3个月出现环比下跌。二手房成交量更是仅有5156套,连续第7个月下跌。

  一方面是迟迟难以复苏的成交量,另一方面却是不断庞大的库存量。根据“好找房”数据显示,截至11月20日,杭州二手房挂牌量达101457套。据房产中介人员透露,市场上不乏想在年底急于回笼资金的二手房东,价格也很好商量,但由于购房意向始终处于观望状态,从而下单周期大大拉长,二手房流转速度变慢。

  两个月前,保利以24081元/平方米的楼面价拿下市北东单元F-03地块。值得注意的是,就在该地块南侧一路之隔,恒大和融信曾在两年半前分别以30816元/平方米、30387元/平方米拿下两宗宅地,正式将萧山楼面价带入“3万+”时代。

  两年之隔,地价不涨反跌。6306元/平方米的跌幅,仿佛令杭州土拍市场正式恢复理智。

  同样,下沙沿江板块已经有长达9年处于土地断供阶段,但近期推出的一宗近地铁宅地,同样也遇到了“底价成交”的情况。

  就在前两天,杭州主城区迎来年内最后一场土拍,但两宗涉宅用地均“冷清”收尾。

  更有意思的是,11月19日,萧山区瓜沥镇挂牌了一宗商住地,但该地块已于与9月23日出让完毕,由赞成以总价37761万元竞得,楼面价5162元/平方米、溢价率29.05%、自持比例41%。从当时拍得的地块性质看,整宗地块的住宅部分只占32.3%,而根据规定,自持比例41%是从住宅部分起算的,所以按照赞成拿地的结果,该地块的住宅部分须全部自持,可售的只有商业部分。

  显然,瓜沥这宗商住地再次挂牌,说明已经完成竞拍的赞成目前已然退地。而这次退地,赞成恐折损超半个亿保证金。

  从近期拿地的房企类型也可以看出,本土房企出手的频率越来越高,11月以来表现尤其明显。比如,滨江西兴单元商住地由滨江竞得,青山湖宅地由保亿拿下,城东核心商住地以及下沙沿江宅地,则分别由广宇、德信一轮斩获。

  不难看出,在目前“多限”的大背景下,杭州各个板块价格再难出现突破。且随着二手房行情的逐渐回落,新房难有倒挂空间、土地难有大涨预期。

  但无论是“底价成交“、还是新房“流摇”,对于市场而言并不是弊端,理性才刚刚开始。

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